André Heinlein. Muž, který zná trh skrz naskrz.

Na tom, že André Heinlein působí jako bytostný optimista, vlastně není nic zvlášť překvapivého.

Muž, který v současné době ve společnosti LEXXUS odpovídá za investiční transakce, má svou práci zjevně rád a daří se mu v ní. Věnuje se jí ostatně už prakticky 30 let.




S nemovitostmi začal pracovat na počátku 90. let – podle svých slov vlastně díky určité náhodě. Přestože pochází z Mnichova a pracoval před tím také v Římě, k oboru se dostal v Praze. „Dostal jsem na starosti pronajímat byty v domě v Pařížské ulici. Dal jsem tam ceduli na A4, kde stálo, že nabízíme prostor k pronájmu. A telefon pak dlouho nepřestal zvonit,“ vzpomíná. „A tak jsem si říkal, že to je dobrá práce.“ Svou společnost Apollo vedl dlouhou dobu, soustředil se na pronájmy, postupně se svým zaměřením ale přesunul spíše do oblasti komerčních prostor. Od roku 2000 se věnuje už pouze investicím. „Tahle část mojí kariéry kulminovala v roce 2009, kdy přišla finanční krize. A od té doby jsem agent pro všechno,“ říká s jistou nadsázkou. „Na Slovensku jsem prodal pozemky pro vznik regionálního nákupního centra, zprostředkoval jsem investiční transakce v Praze i Bratislavě, pro T-Mobile jsem otvíral všechny první obchody po celé České republice. Trh tedy znám skrz naskrz.“ Svým zaměřením se ale André Heinlein v poslední době posunul ještě o něco dál. „Tady ve společnosti LEXXUS dělám trochu jinou práci než ostatní kolegové. Soustředím se na B2B obchody. Snažím se pro developery nacházet celé projekty, které by mohli rozpracovat,“ vysvětluje. V praxi to znamená hledat zejména projekty, ke kterým je vydané alespoň územní rozhodnutí nebo mají stavební povolení, případně mají k povolení tak blízko, že se dá v dohledné době začít stavět. Z logiky věci proto vyplývá, že jeho klienti se rekrutují především z řad velkých developerských společností.


I díky tomu, že se na realitním trhu začal pohybovat před třemi dekádami, zná prakticky všechny důležité hráče, kteří se na něm dnes pohybují. „Lidé, kteří tehdy pracovali jako agenti na juniorních pozicích, jsou dnes často ve vedení firem,“ vysvětluje. Osobní kontakty jsou pro jeho současnou práci nedocenitelnou výhodou. Jednak zaručují značnou míru důvěry na obou stranách, ale nesou s sebou také luxus toho, že na případný dotaz dostane Heinlein rychlou odpověď.


Ze své pozice ve společnosti LEXXUS dnes nejčastěji zprostředkovává obchody s nemovitostmi, které svou hodnotou přesahují 50 milionů korun nebo dva miliony eur. „Horní hranici ale tenhle segment trhu nemá,“ vysvětluje André Heinlein. Trh se navíc podle jeho názoru v blízké době promění. „Budoucnost je build-to-rent, tedy rezidenční výstavba určená k pronájmu. Vstoupí sem velké evropské pojišťovny, které kupují třeba celé městské bloky nebo celé projekty a ty pak pronajímají.“ Změna už je podle jeho slov v pohybu – jde o postupný proces. A stoupající ceny nemovitostí ho logicky jen urychlí. „Jednak si mladé rodiny dnes nemůžou dovolit koupit prostor, který by k pohodlnému životu potřebovaly. A zároveň je potřeba dodat, že v Evropě je úplně normální žít v nájemním bydlení,“ doplňuje. „Odpovídá to i dnešní době, kdy si lze pronajmout všechno, auta i telefony – všechno je dostupné v režimu sdílení.“


Jak už je asi zřejmé, nic jako běžná zakázka nebo obyčejný klient v segmentu, kde se André Heinlein pohybuje, neexistuje. „Vše je velmi individuální a záleží také na vaší kreativitě. Znamená to třeba to, že pokud vidíte nějaký dům, musíte umět přemýšlet jiným způsobem než ostatní a najít například alternativní řešení – samozřejmě v závislosti na tom, co regulace povoluje,“ říká. „Kupříkladu některé kancelářské budovy kategorie B nebo C mají lepší budoucnost jako bytové projekty, pokud se správně upraví.“ V Praze to na řadě míst v širším centru podle něj umožňuje i územní plán, který počítá s možností kombinování bytů a kanceláří. A pro město jsou nájemníci atraktivnější než firmy, které v dané lokalitě ani nemají zřízené sídlo. Podobně by se administrativní budovy mohly přeměňovat také v hotely – přestože je teď tento segment utlumený pandemií, je podle Heinleina dlouhodobě stabilní a žádné velké prodeje nemovitostí tu v současnosti neprobíhají.


Zároveň si dobře všímá i dalších tendencí, které trh vedou novým směrem. „Mezi zájemci jsou v současnosti kupříkladu investiční fondy. Dříve byly mezi developery spíše soukromé osoby, které měly třeba částečnou institucionální podporu. Ale postupem času se vše posouvá institucionálním směrem a vše se profesionalizuje,“ konstatuje Heinlein. „Už to zdaleka není tak divoké jako kdysi dávno. A tohle platí i obecně – každý den je lepší než ten předešlý.“


Z Prahy a Česka se podle něj v uplynulých několika letech stal v oblasti nemovitostí prostor srovnatelný co do trendů i tempa vývoje s jinými velkými městy na kontinentu. „Jsme součástí rozvinuté Evropy, jsme solidní trh,“ zdůrazňuje. Tento posun podle něj stvrzují i čeští investoři, kteří nakupují nemovitosti v jiných zemích.


Své bohaté zkušenosti a léta budované kontakty uplatňuje během celé práce na každé zakázce. „Už podle velikosti projektu a místa, kde se nachází, dokážete odhadnout, pro kterého klienta bude vhodný,“ poznamenává. Jak dodává, vychází v těchto odhadech také z 25 let působení LEXXUS na českém trhu. Jeho specialitou je ovšem přístup k projektům, které se ani neobjevují v nabídce – dostanou se k nim jen skuteční insideři a lidé, kteří obchodem s nemovitostmi skutečně žijí. Přesně jako André Heinlein.



Tento rozhovor vyšel v Magazínu NORTON 04/22. Celé číslo si můžete prohlédnout ZDE.