Když před více než dvacet lety kupoval první pozemek, na kterém chtěl postavit nízkoenergetický dům, možná ještě netušil, kam ho nastoupená cesta zavede. Jeho společnost JRD se dnes už zdaleka nevěnuje jen rezidenčnímu developmentu a obsah pojmu zdravé bydlení, který na trh prosadila, posouvá stále dál.
JRD jste zakládal v roce 2003, loňský obrat přesáhl 1,61 miliardy korun, ale to je řeč pouze o developmentu. Přitom pod vás spadá i energetika nebo pozemková banka. Jakou část vaší pracovní náplně dnes vlastně development tvoří?
Procentuálně vyjádřeno je to někde k polovičce času, který oblasti developmentu věnuju. Jednotlivé firmy jsou řízené samostatně, já do toho vstupuji spíše ideově a řízením investic. Polovinu času to zabírá nejspíš proto, že v developmentu je nejvíc projektů – vyšší desítky. Je to i tím, že se rozvíjí i další oblasti, nejenom bydlení, ale i komerční prostory, retailově-technologické parky, poměrně hodně rekreačních nemovitostí nebo pozemkový development i s výstavbou rodinných domů. Naplňuje mě ta širokospektrálnost aktivit.
Do oboru jste vstoupil před dvěma dekádami.
Ano, první pozemek jsem koupil 4. ledna 2000.
Co se od té doby v developmentu nejvíce změnilo?
Zaujalo mě, jak se celý obor posunul – ze začátku šlo hodně o stavařinu. Tím, jak jsme rostli my v JRD i celý trh, tak se z oboru stal spíš finanční byznys, tedy gró bylo sehnat peníze a řešit finanční stránku projektů. Pak postupně s tím, jak bylo získání povolení stále složitější, se z velké části práce stala inženýrsko-právní činnost. Právničiny teď trochu ubylo a dnes tvoří převážnou část inženýring. To, jak je projekt ve výsledku úspěšný, hodně závisí na tom, jak rychle a efektivně získáte povolení ke stavbě. V České republice je to zatím hodně těžké. Nový stavební zákon to snad změní.
Přístup celé společnosti, oboru i developerů se za poslední roky ohromně posunul ke vstřícnosti vůči prostředí a okolí, vůči komunitám, posunem k celospolečenské odpovědnosti. Doufám, že to vše pomůže pozitivnímu vnímání oboru. Nutno dodat, že se naše branže také hodně pročistila – developerů je dnes zlomek oproti tomu, kolik jich na trhu bylo dřív. Dnes už je to profese.
Proměnili se nějak významně i klienti?
Jsou na to dva pohledy. Nějakou část klientů tvoří pouze investoři. Dívají se na návratnost, je vidět tlak na maximální efektivitu, což mě úplně nebaví, ale doba už je taková. Tlak trhu je reálný, zmenšují se kvůli němu velikosti jednotlivých bytů do investičně stále efektivnější podoby.
Kupříkladu v projektu, kde bydlím já a kde je 45 bytů, byla průměrná velikost 90 metrů čtverečních, klienti se zároveň moc neobměňují – bydlí tam rodiny, takže změna vlastnictví nastává většinou se změnou rodinné situace
Posun k menším bytům je ale přirozený a bude se nejspíše posouvat k ještě radikálnějším formám. Je to také generační záležitost. Nastupující dvacátníci a třicátníci mají úplně jiný pohled na vlastnictví i na to, jak chtějí žít. To se bude promítat do způsobu vlastnění.
Když do hry vstoupí investiční fond, který koupí celý rezidenční projekt a bude ho pronajímat, tak už to vlastně nemusí být klasický bytový projekt, ale může se posunout do hotelového pojetí. Nové bydlení tak budeme vnímat úplně jinak – řada lidí už ho tak pojímá dnes, chtějí sdílet spoustu veřejných prostor a minimalizovat to, co je pouze jejich.
Máte v plánu vstoupit na trh nájemního bydlení?
Ano, to rozhodnutí jsme učinili už dávno. Teď začínáme stavět projekty, které jsme naplánovali před třemi až pěti lety, kdy jsme kupovali pozemky už s tímto účelem. Má to ale víc souvislostí. Včetně toho, že JRD vyrostlo a tímhle způsobem může získat průběžné příjmy v takové výši, aby v případě nepříznivé části hospodářského cyklu poskytla stabilitu ostatním částem firmy pro komfortní fungování i v obtížné době a my nemuseli propouštět nebo zastavovat nemovitosti apod.
Je pravda, že si některé součásti staveb vyvíjíte sami?
Řadu otázek řešíme na vědecké úrovni. Týká se to kupříkladu i skladby materiálů. Náš největší úspěch v poslední době je v tomto směru vývoj nové skladby podlahy, toto jsme ověřili nejen v laboratoři, ale i realizací – v našem projektu Zelená Libuš – o třetinu vyšší kročejový útlum, než požaduje norma. To je obrovské číslo.
V bytových domech JRD využíváte řadu technologií, které zajišťují, aby bydlení v nich bylo zdravé a komfortní. Není v tom skryté riziko pro budoucnost třeba kvůli opravám?
Naopak tyto systémy zjednodušujeme. Dřív jsme používali technologií přehršel, teď jdeme k absolutní jednoduchosti jak v ovládání, tak v instalaci. Naše zkušenost je taková, že žádná technologie nevydrží na věky, zároveň se o takové věci nikdo nechce příliš starat a každá složitost systému přináší nějaký problém v budoucnu. Proto směřujeme k jednoduchosti, a to i přesto, že to není vždycky ta nejefektivnější cesta – je ale smysluplnější z hlediska investice, provozu i případných oprav.
Svým důrazem na zdravé a ekologicky šetrné bydlení jste byli s JRD první na českém trhu, ale jde o tendenci, ke které se postupně přidala i řada dalších. Čím si udržujete náskok?
Není za tím žádný ekonomický kalkul, přinejmenším není prvořadý. Vychází z mého přesvědčení, a věřím že i z přesvědčení našich zaměstnanců, že chceme stavět byty tak, jak je to v dané době maximálně možné ekonomicky, zároveň environmentálně šetrně a zdraví prospěšně pro finální klienty. To se pořád posouvá a zlepšujeme standardy domů na polích materiálů, technologií, technických řešení. Vytvořili jsme koncept zdravého bydlení postaveném na 5 pilířích: čerstvý vzduch, tepelná pohoda, akustický komfort, zdravé světlo a psychická pohoda. O tom všem přednášíme, předáváme know-how dále a snažíme se o komplexní edukaci oboru. Je to samozřejmě mnohem náročnější na organizační práci a snahu. Moc si proto cením kolegů a zaměstnanců, protože to je práce navíc – o to víc je to celé ale baví, protože to má celospolečenský přínos.
V mém filozofickém pohledu na svět je to tak, že když firma má pozitivní přínos pro společnost, tak má právo existovat dlouhodobě.
